万达商管，递交招股书，拟香港IPO上市

2021年10月21日，总部位于广东珠海横琴新区的珠海万达商业管理集团股份有限公司 Zhuhai WandaCommercial Management Group Co., Ltd.（以下简称“万达商管”）在港交所递交招股书，拟在香港主板IPO上市。

万达商管招股书链接：

https://www1.hkexnews.hk/app/sehk/2021/103930/documents/sehk21102101094_c.pdf

一、主要业务

万达商管，是中国最大的商业运营服务提供商，也是行业中科技驱动的商业管理和数字化运营的先驱，主要为业主提供全流程的商业运营服务，为商户带来大量客流并进行营销赋能， 同时满足消费者的综合消费需求，主要专注于商业广场。

截至2021年6月30日，万达商管管理遍布全国的380个商业广场(包括106个独立第三方商业广场)，总在管建筑面积达5420万平方米。于2018年、2019年及2020年，公司的在管商业广场(不包括停车位)平均出租率为98.8%。截至2021年6月30日，万达商管有162个储备项目，包括133个独立第三方项目。

截至2020年12月31日，根据弗若斯特沙利文的资料，在众多商业运营服务提供商中：

• 按在管建筑面积计算，万达商管在全球以及中国皆排名第一，公司在管建筑面积在中国超过第二名至第十名的总和；

• 按储备项目建筑面积计算，万达商管在中国排名第一；

• 按管理的独立第三方商业广场数量计算，万达商管在中国排名第一；

• 按合作品牌数量计算，万达商管在中国排名第一；

• 按年客流量计算，万达商管在中国排名第一；及

• 万达商管是中国唯一一家在管项目覆盖所有省级行政区的商业运营服务提供商，覆盖204个地级及以上的城市（覆盖了60.0%以上的地级市）。

万达商管所管理的商业广场统一冠以「万达广场」的名称。自2002年起，公司开始对万达广场进行管理，从2015年起，公司开始以轻资产模式管理独立第三方商业广场。截至2021年6月30日，公司的在管商业广场中，独立第三方商业广场数量达106个，占总在管商业广场数量的27.9%。截至2020年12月31日，万达商管是中国唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司。

二、运营模式

万达商管的商业运营服务包括：(i)商业管理服务、(ii)物业管理服务，及(iii)增值服务：

• 商业管理服务包括(i)开业前咨询服务，当中包括选址、市场研究及项目定位服务、设计咨询服务及建设咨询服务；及(ii)运营管理服务，当中包括开业筹备服务、招商管理服务、租户指导服务、消费者会员服务及业主关系管理服务。

• 物业管理服务主要包括(i)安保服务、(ii)清洁及绿化服务及(iii)维修及保养服务。

• 增值服务主要包括(i)广告空间管理服务、(ii)公用区域管理服务、(iii)停车场管理服务及(iv)宣传推广服务。

万达商管，公司基于两种模式提供商业运营服务：即委托管理模式、租赁运营模式。在委托管理模式下，公司受委托全权负责管理商业广场。而在租赁运营模式下，公司从业主处租赁商业广场，并将商业广场内的商业空间出租予商户，并且由公司全权负责管理商业广场。

租赁运营模式下管理的商业广场与委托管理模式下管理的商业广场相比通常产生更高收入，因为我们对租赁运营模式下管理的商业广场的商户收取租金，但不会对委托管理模式下管理的商业广场的商户收取租金。

两种运营模式下的收入及成本架构不同：

1、在委托管理模式下：

公司的收入主要包括运营管理服务费、开业前咨询服务费、物业管理费及增值服务费;

公司的销售成本主要包括员工成本、分包成本及能源费用。

2、在租赁运营模式下：

公司的收入主要包括商业管理服务及租赁中来自商户的租金收入、开业前咨询服务费、物业管理费及增值服务费。

公司的销售成本主要包括可变租金、员工成本、分包成本及能源费用。

下表载列截至所示日期在管商业广场数目以及于所示期间按运营模式划分的收入贡献及毛利率的明细：

三、管理团队

万达商管的董事会，由9名董事组成，其中执行董事2名、非执行董事4名、独立董事3名；董事长由非执行董事出任。

万达商管的监事会，由3名监事组成。

万达商管的高管团队，共7名(包括2名执行董事)。

四、股东架构

招股书显示，万达商管在上市前的股东架构中，大连万达商业直接持股69.99%、通过珠海万赢持股8.83%、通过银川万达持股0.01%，合计持股78.83%；

截至最后实际可行日期，王健林先生持有大连万达商业股权的52.68%，当中包括(i)5.19%的直接权益、(ii)透过万达集团拥有的44.31%间接权益及(iii)王健林先生的配偶林宁女士所持有的3.18%直接权益。因此，王健林先生、林宁女士、大连合兴、万达集团、大连万达商业、珠海万欣、珠海万赢、银川万达共同组成一组控股股东。 

执行董事(同时为高管)肖广瑞先生、王志彬先生分别持有0.0048%、0.0034%股份；高管韩扬先生、孙亚洲先生、潘韬男先生、许粉女士，各持有0.0034%股份；上述董事和高管合计持股0.0218%；

投资者持股21.1508%，具体如下：

PAGAC Wonderland Holding GP Limited，分别通过PAGAC Wonderland Holding Pte. Ltd持股3.5714%、通过Orlando Investment Pte. Ltd持股2.8571%、通过Cathay Yihan Pte. Ltd，持股3.5714%，合计持股9.9999%；

蚂蚁科技，通过上海云鑫创业投资持股0.9778%、通过Accelerator I Ltd持股0.4643%，合计持股1.4421%；

腾讯(00700.HK)，通过Huang River Investment，持股0.7222%；

马化腾的腾讯计算机系统，通过深圳高灯计算器科技，持股0.1179%； 

碧桂园(02007.HK)，通过金逸环球持股1.7945%；

碧桂园服务(06098.HK)，通过碧桂园物业香港控股，持股1.7945%；

中信资本，分别通过CCP Wing Investment Limited持股1.7857%、通过CCP Wing II Investment Limited持股0.7187%，合计持股2.5044%；

中信证券(06030.HK，600030.SH)，通过中信证券投资，持股0.3611%；

中信资本(天津)投资管理合伙企业，通过深圳金溪投资中心，持股0.3571%；

华平投资，通过Turtle Valley Investment Ltd，持股0.5403%；

招商局资本，通过南通招华壹号新兴产业投资基金合伙企业，持股0.5133%；

合众人寿保险，持股0.2778%；

上海国盛资本，通过诸暨盛海股权投资合伙企业，持股0.0555%；

Bradbury Asset Management，通过Bradbury Strategic Investment Fund A，持股0.2512%；

Gaw Capital Partners，通过星匠，持股0.1250%；

郑裕彤家族，通过Well Smart Developments Limited，持股0.0718%；

北京信达全商贸(魏文翠和 何思慧分别拥有90%及10%)，通过北京千宇达商贸中心，持股0.1667%；

杭州九智投资管理(由韩华龙和王霞分别拥有99.67%及0.33%的股权)，通过杭州塘智股权投资合伙企业，持股0.0555%。

五、公司业绩

招股书显示，在过去的2018年、2019年、2020年三个财政年度和2021年上半年，万达商管的营业收入分别为 110.23亿、134.37亿、171.96亿和 106.36亿元人民币，相应的净利润分别为 20.22亿、12.48亿、11.12亿和 6.56亿元人民币。

六、中介团队

万达商管是次IPO的中介团队主要有：中信里昂、摩根大通、瑞信为其联席保荐人；安永为其审计师；竞天公诚、富而德分别为其公司中国律师、公司香港律师；海问、年利达分别为其券商中国律师、券商香港律师；天元为其大连万达商业法律顾问；戴德梁行为其独立物业估值师；弗若斯特沙利文为其行业顾问。

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